Есть вероятность купить долгострой или недострой и стать «обманутым дольщиком». Что делать в такой ситуации, когда и почему нужно обращаться за юридической помощью и как выбрать надёжного застройщика рассказала арбитражный управляющий, директор компании «Антикризис Групп» Ирина Тищенко.
Ирина, на какой период пришёлся пик банкротства застройщиков, и почему люди продолжают попадать в ситуации с недостроем или долгостроем?
— Волна банкротств началась в 2013 году. Тогда было много компаний-однодневок, которые строили дома не эконом-класса, но устанавливали на объекты дешёвую цену, — люди на это велись, вкладывали деньги, а через год-полтора застройщик признавался банкротом. Надо полагать, что если цена на строительство ниже средней, есть большой риск попасть в ситуацию с недостроем. То же касается и больших скидок: надёжный застройщик их сделать не может, потому что строительство — это огромные затраты. Проблема в том, что люди сами неграмотно подходят к приобретению квартир по долевому участию. Нужно, как минимум, просчитывать риски, консультироваться по объектам. А, получается, подписывая документы, которые навязывает «экс застройщик», потом человек не может получить квартиру или вернуть деньги. 7 лет назад было очень много схем мошенничества, сейчас закон уже более менее защитил дольщиков. И количество надёжных застройщиков значительно выросло.
Каким образом государство защищает «дольщиков»?
— Раньше действовал закон о долевом участии: ДДУ проходил регистрацию, но деньги напрямую платили застройщику, — как он их расходовал, никому неизвестно. По новым законодательным нормам деньги поступают на эскроу-счета — до ввода в эксплуатацию они лежат нетронутыми, а застройщиков кредитуют банки. Если компания попадёт в банкротство, деньги дольщиков сохраняются, а банку остаётся залог в виде земельного участка и недостроя. В наиболее сложную ситуацию попадают дольщики по нежилым помещениям. Все первые этажи в зданиях, в основном, нежилые, и очень часто ко мне приходят на консультацию предприниматели, которые приобрели себе на этапе застройки офисы.
Почему ситуация с «дольщиками», которые вложились в нежилые помещения, наиболее сложная?
— Если застройщик банкрот, другого пути, кроме как признать право собственности на долю в незавершённом строительстве объекте, нет. Причём нужно подать иск до введения банкротства, чтобы им присудили эту долю. Очень много случаев, когда нежилые помещения впоследствии становились конкурсной массой, и их «несостоявшиеся владельцы» получали деньги путём распределения по договору. Даже если они будут залоговыми кредиторами, то получат не весь процент, — денег там, как правило, нет, продавать нечего, активы все распроданы, если арбитражный управляющий хорошо
поработал, он достал эти активы. Это самая незащищённая категория. Когда я беру их в работу, мы признаём право на долю в незавершённом строительстве, и потом они выступают такими же долевыми собственниками, как и сам застройщик. Даже впоследствии финансируя строительство, они будут знать, что эта доля принадлежит им, и при сдаче дома примут своё нежилое помещение по акту. А достройка домов путём дополнительного финансирования неизбежна.
Как давно ты работаешь с проблемами «обманутых дольщиков» и банкротствами застройщиков?
— Тема застройщиков в своё время стала для меня началом деятельности арбитражного управляющего. В 2014 году я попала в личную ситуацию: мы купили долгострой, и мне самой пришлось заниматься банкротством застройщика. Я тогда изучила всё, что касается этой сферы. Ситуация была у всех приблизительно одинаковая: нецелевое использование денежных средств приводит к тому, что строители останавливают все работы; либо прекращают работать недобросовестные подрядчики – а деньги им уже проплачены. Строительная тема очень специфическая, тогда за несколько лет (до конца 2016 года) дом всё-таки сдали в эксплуатацию. На одном объекте я лично сопровождала дело — от создания жилищно-строительного кооператива до передачи по актам квартир. На других я просто контролировала процесс, давала юридические консультации.
Как можно определить, что застройщик – надёжный?
— У надёжных застройщиков всё прозрачно, без завуалированных договоров. Дома сдаются с определённой периодичностью, качественно и в срок. Конечно, не факт, что вложившись в этот объект, стройка не остановится, — неизвестно, как может повлиять ситуация в стране. Но, я думаю, что надёжные застройщики, которые уже реализовали успешные проекты, имеют твёрдую почву, гарантию. Наиболее велика вероятность, что может встать стройка у компаний, занимающихся «малоэтажкой», строительством таунхаусов, коттеджных посёлков. Отчасти всё зависит от руководителя, важно, чтобы он работал на результат и не прибегал к нецелевому использованию денег.
Когда я прихожу к надёжному застройщику, перед заключением договора, мне рассказывают, каким образом подстрахованы деньги, например, про тот же эскроу-счёт. А в этой схеме сегодня самое главное — надёжность банка, который кредитует строительную компанию. Потому что гарантом перед дольщиками выступает уже банк, а деньги от дольщиков поступают на эскроу-счета.
Как ты считаешь, лучше приобретать помещение напрямую у застройщика или через посредника?
— Если человек хочет купить квартиру у застройщика, лучше это делать напрямую, без посредников. Вы сможете сами оценить прозрачность компании. К тому же, застройщик может на начальном этапе предложить скидку, а через посредника он этого не сделает. Если вы обращаетесь к риэлтору и говорите «я хочу посмотреть квартиру в таком-то ЖК», велика вероятность, что в офисе застройщика уже через пару часов будет информация, что это его клиент. Я недавно столкнулась с такой ситуацией лично. Поэтому лучше идти к застройщику напрямую. У них работают грамотные специалисты и юристы, которые всё
расскажут и покажут. Можно взять на ознакомление документы, заключить договор с надёжным юристом, который будет вас сопровождать (он должен хорошо разбираться в правовой природе договоров), проверит по надёжным каналам разрешение на строительство и прочие документы. Это не тот сотрудник, главная цель которого – продать. А объекты вы можете выбрать сами, главное, определиться с районом, вариантами ЖК, и уже на месте вам бесплатно проведут экскурсию, всё подробно расскажут. Сейчас очень много надёжных застройщиков, которые буквально на глазах возводят качественное жильё, и я считаю это гордостью Новосибирска.